رویکرد تطبیقی. مواد و روش ها برای تعیین ارزش املاک و مستغلات

در عمل جهان در زمینه کار ارزیابی املاک و مستغلات با استفاده از سه روش:

• مقایسه ای و بازار؛
• گران؛
• سودآور است.

انتخاب روش بستگی به هدف از ارزیابی و وضعیت واقعی است که در اطراف یک خاص توسعه نوع املاک و مستغلات. با این حال، مطمئن ترین روش است که هنوز هم یک رویکرد تطبیقی در تعیین ارزش ارزیابی در نظر گرفته.

اصول اساسی ارزیابی مقایسه

رویکرد تطبیقی - مجموعه ای از تکنیک برای تعیین ارزش بازار از اموال. اموال در مقایسه با اشیاء مشابه برآورد شده است.

اساس ارزیابی بر اساس اصول زیر است:

• عرضه و تقاضا. این دو شاخص ارتباطی ناگسستنی مرتبط است، تعداد محدودی از طرح های پیشنهادی را بالا می برد، خواست مشخص، و برعکس، ارائه می دهد بیشتر، تقاضا کمتر است.
• تعویض. نه خریدار قیمت بالاتر را پرداخت نمی اگر ملک با خواص مشابه به ارزش کمتر.

مفهوم ارزش بازار تقریبا به مفهوم تعادل قیمت یکسان است. قیمت تعادلی - مجموعه ای از ویژگی های کمی و عوامل قیمت گذاری که تعیین عرضه و تقاضا برای این پروژه، که در مقایسه است.

معیارهای اصلی برای انتخاب در مقایسه برای تعیین ارزش املاک و مستغلات

عناصری که به حساب در تجزیه و تحلیل مقایسه، تعداد زیادی صورت گرفته است، و ترکیب آنها تقریبا تا بی نهایت برابر است. بنابراین، هنگام تجزیه و تحلیل به تعداد معینی از عواملی که تاثیر مستقیم بر قیمت گذاری محدود شده است.

مقایسه عناصر. به عنوان یک حق

هر مانع یا بندگی منجر به کاهش در هزینه جسم برآورد. این است که، هیچ گونه محدودیت از حق مالکیت است - برای کاهش قیمت ها. اگر جسم در مقایسه با اشیاء قابل مقایسه برآورد شده است می کند اشکالاتی، قیمت را نداشته باشند، در مقابل، افزایش می دهد.

برای در دسترس بودن ارتفاق زمین - تنها عامل گام به پایین است. در ارزیابی ارزش بسیار مهم است، نقل و انتقالات مالکیت زمین یا حق اجاره، استفاده دائمی است. دو قانون آخر به عوامل کاهش اعمال می شود. این بسیار مهم است، که آیا زمین تا به محدودیت های خاص به مقابله با آن بیشتر است.

شرایط فروش

این شرایط در نظر گرفته شده، اگر جسم مورد بررسی قرار واقعا دارای ویژگی های متمایز از فروش می باشد.

به عوامل کاهش عبارتند از ورشکستگی، این است که، فروشنده در عجله برای خرید و فروش معامله، از زمان قرار گرفتن در معرض از جسم بازار املاک و مستغلات است که قطعا در مقایسه با اشیاء مشابه کاهش می یابد.

ارزیابی تأثیر قابل توجهی و ارتباطات مربوط، مشارکت، اما به منظور بررسی این خطرات دشوار است.

اگر خریدار و فروشنده در روابط اجاره مرتبط، و برنامه ریزی شده است به این نتیجه قرارداد فروش بین آنها، به منظور صرفه جویی در پرداخت مالیات، البته، برآورد هزینه کم خواهد بود. انگیزه در این مورد، یکی - به عنوان طرفین معامله توسط دیگر روابط غیر متصل بازار، بنابراین، فروشنده در واقع به خریدار وام می دهد. چنین وضعیتی، اگر معامله در شرایط گزینه باشد.

برای افزایش ارزش ارزیابی املاک و مستغلات مسکونی می توانید چشم انداز دریافت یارانه های دولتی برای توسعه زیرساخت به ارمغان بیاورد. اندازه وام ترجیحی اتهام است از تفاوت بین یارانه وام و بازار تعیین می شود.

شرایط بازار

به طرف منفی را می توان مورد استفاده قرار گیرد اگر بین قیمت بازار برای خواص و متخصص مشابه تفاوت معناداری وجود دارد.

تغییر قابلیت همچنین می توانید در نظر گرفته شود که در ارزیابی، به عنوان تاثیر بر عرضه و تقاضا.

سایت املاک و محل

عوامل فیزیکی (برای زمین)

رویکرد تطبیقی در ارزیابی زمین شامل ویژگی های جمع آوری اموال شی:

• اندازه؛
• شکل؛
• زمین شناسی؛
• توپوگرافی،
• سطح آمادگی، این است که، آیا پاک پوشش گیاهی زمین، آیا بی نظمی حذف می شوند.
• شاخص کیفیت خاک.

قابل توجه وجود یا عدم وجود تپه ها و یا دامنه، صخره ها و یا خندق است. به طور قابل ملاحظه، برخی ظرفیت حمل از زمین، قدرت آن، حضور آب زمین. این بسیار مهم است، اگر اطلاعات در مورد احتمال وقوع مواد معدنی وجود دارد. اگر اطلاعات تایید شده است، زمین مورد نیاز خواهد بود یک بار در آینده است.

ویژگی های کلی شی که باید ارزیابی شوند

رویکرد مقایسه بازار - مطالعه ویژگی های است که افزایش هزینه از امکانات. اینها عبارتند از:

• به اندازه یک ساختمان و یا محل؛
• ساختمان های بلند؛
• و منطقه حضور امکانات جانبی.
• ارتفاع سقف.

مهم مواد که از آن ساخته شده است ساختمان، مدرن تر و قابل اعتماد تر از آن است، بالاتر از ارزش ملک است. تاریخ و زمان آخرین اما نه کم هزینه و ظاهر کلی از ساختمان، حضور تعمیر و ورود آسان. اگر ورودی از حیاط، از آن خواهد شد یک عامل گام به پایین.

عدم نگهداری - این مناسبت برای اصلاح است گزارش ارزیابی. این محاسبه بر ارزش هزینه های تعمیر و یا کار بازسازی شده، با توجه به منافع حاصل از سرمایه گذاری های به کار رفته در ساخت و ساز و یا تعمیر.

نیروهای اقتصادی

رویکرد تطبیقی در املاک و مستغلات - آن است که با در نظر گرفتن صرفه جویی ممکن در منابع انرژی در حین کار. افزایش ثابت در هزینه آب و برق باعث می شود مردم به طور مداوم در مورد صرفه جویی در و استفاده از منابع انرژی جایگزین فکر می کنم.

به طور خاص، این عامل مهم است، اگر جسم برای اجاره بیشتر به دست آورد. به اندازه از بازگشت سرمایه در درآمد خالص از اجاره املاک و مستغلات بیشتری نسبت درآمد به هزینه، خواهد شد که برای بهره برداری از ساختمان یا اتاق استفاده می شود، کوچکتر است.

این دسته شامل اندازه گیری وجود یا عدم وجود متر، چه برای به حداقل رساندن حوادث از دست دادن حرارت برگزار می شود.

شاخص های دیگر

ارزیابی شامل توجه به وجود یا عدم وجود عناصر از خدمات. ساده ترین مثال - اگر یک آسانسور در خانه وجود دارد یا نه. حضور یک فقدان کامل یا جزئی از ارتباطات، بیشتر به سیستم محلی متصل است. اگر بیش از حد بسیاری از کاستی، این اصلاح رو به پایین انجام شده است. برآورد املاک و مستغلات است که هنوز برای انواع شاخص برگزار می شود.

مراحل حل و فصل

همه محاسبات در یک رویکرد تطبیقی از اطلاعات منبع باز در مورد بر اساس به تازگی با مشابه معاملات املاک و مستغلات انجام شده است.

مراحل ارزیابی:

1. مطالعه طرح های مشابه در بخش املاک و مستغلات خاص، شناسایی در مقایسه است که به تازگی فروخته شد.
2. اطلاعات جمع آوری شده به صورت جداگانه تجزیه و تحلیل و هر جمله با برآورد ملک املاک و مستغلات مقایسه شده است.
3. ویژگی های قیمت گذاری جداسازی، اصلاحات به گزارش ارزیابی.

آشتی از قیمت تنظیم و برآورد ارزش نهایی رویکرد تطبیقی.

مزایای رویکرد تطبیقی

اول از همه، از روش امکان به منعکس کننده نظر تنها از خریداران معمولی و فروشندگان.

ارزش گذاری در قیمت های فعلی منعکس شده است، با توجه به تغییرات حساب در شرایط مالی و حتی تورم است. ارزیابی همیشه آماری استوار است.

برای ارزیابی اموال خاص، لازم نیست به یاد همه از بازار املاک و مستغلات، اما تنها اشیاء مشابه. این روش بسیار ساده است، با نتایج قابل اعتماد.

... و معایب

• آن را کاملا دشوار است برای ایجاد قیمت واقعی.
• وابستگی کامل بر روی فعالیت و ثبات بازار املاک و مستغلات.
• پیچیدگی هماهنگ داده ها، که در آن اشیاء مشابه، بطور قابل توجهی متفاوت از نظر فروش.

در نتیجه

جوهر از رویکرد تطبیقی در ارزیابی املاک و مستغلات درک هر دو خریدار و فروشنده. روش اجازه می دهد تا احزاب برای کشف بازار املاک و مستغلات و مطمئن شوید که آنها از دست داده. ارزیابی ممکن است بر اساس معاملات در حال حاضر تکمیل و یا ارائه می دهد فروشندگان دیگر. در هر صورت، روش تطبیقی - یک نظام و مقایسه ی اطلاعات از خواص مشابه. نکته اصلی که در انتخاب اقلام مشابه را برای مقایسه در زمان به حساب عوامل خاص و یا غیر معمول، مانند خطر تشنج وثیقه، تغییرات در قوانین و مقررات در سطح محلی، و یا عدم تطابق با توافق وام، به حضور عناصر از اجبار.