واگذاری آپارتمان ها در ساختمان های جدید - آنچه در آن است؟ جوانب مثبت و منفی کسب مسکن جدید تحت قرارداد واگذاری

یکی از محبوب ترین روش های سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات - انتساب آپارتمان ها در ساختمان های جدید. آنچه در آن است - درک هر کس نیست، و اغلب یک مبتدی به یک ظرف غذا با آن را می خواهم. بنا به آمار، تقریبا یک پنجم از همه خانه های در حال ساخت است در زیر این طرح فروش می رسد. از مزیت های اصلی و معایب این معاملات چیست؟ آنچه که خریدار در خطر است؟

واگذاری آپارتمان ها در ساختمان های جدید: آنچه در آن است؟

واگذاری - قرارداد برای انتقال حقوق مالکیت را به شخص ثالث. معامله تا تاریخ کمیسیون امور خارجه، که در آن اسناد عنوان به محل در یک ساختمان هنوز وجود ندارد امکان پذیر است. یک سرمایه گذار که یک خانه در یک ساختمان جدید در یک شرکت ساخت و ساز خریداری حقوق خود را به اموال دیگر افراد برای هزینه نقل و انتقالات. به طور معمول، سرمایه گذار معامله از 10 تا 90٪ بازگشت پول سرمایه گذاری در در ساختمان های جدید دریافت می کند. شرکت کنندگان جدید از ساخت و ساز به اشتراک گذاشته همچنین حقوق و تعهدات قبل از توسعه منتقل شده است.

واگذاری حقوق مالکیت به یک آپارتمان در ساختمان جدید می توان به دو روش انجام می شود:

• با توجه به شرایط کنترل (فروشنده repays بدهی به توسعه و بودجه خریدار، معامله می تواند چندین بار با یکی از جنبه های املاک و مستغلات انجام).
• تحت قرارداد اولیه (به دولت ثبت نام موضوع نیست، حق از فروشنده و خریدار به انجام معامله در آینده ایجاد).

پرداخت صورت می گیرد با توافق دو جانبه.

چگونه به فروش یک آپارتمان در ساختمان در انتساب: فازهای

واگذاری قرارداد می رود از طریق چهار مرحله از پردازش:

1. چک کردن اسناد برنامهنویس در:

• اساسنامه شرکت؛
• تفاهم نامه انجمن؛
• گواهی نامه ثبت نام دولت و در خدمات مالیاتی فدرال ثبت نام؛
• اجازه برای ساخت و ساز؛
• اعلام پروژه؛
• اسناد و مدارک تایید بودجه.

2. فروشنده اطلاع در مورد قصد فروش ملک به توسعه، و پس از آن باید اجازه از او در نوشتن به دست آورد، و همچنین اسناد و مدارک تایید عدم وجود تعهدات مالی به شرکت. همچنین نیاز به یک رضایت محضری از همسر به فروش اموال، رزولوشن موسسه اعتباری (اگر مسکن خریداری در وام مسکن)، عصاره از ثبت نام به یک فضای زندگی است. خریدار باید رضایت محضری از همسر به دست آوردن و به بانک و قرارداد وام مسکن برای ارائه وام مسکن (با وام مسکن).

3. حفظ شرایط واگذاری است. آن را ممکن است به توسعه در دفتر املاک و مستغلات و یا یک وکیل.

4. انتقال از دولت ثبت نام از قرارداد در بخش Rosreestra وجود دارد.

این انتساب امکان پذیر وام مسکن است

قوانین فعلی روسیه تصریح می کند که تخصیص وام مسکن و آپارتمان در یک ساختمان جدید امکان پذیر است. برای این منظور، با فروشنده نیاز به کسب اجازه کتبی از موسسه اعتباری، به عنوان آن را به انتقال تعهدات مالی خود را به خریدار به طور کامل. بنابراین، خریدار موافق به پیروی از تمام شرایط موافقتنامه وام. در این مرحله، شما باید به دقت بررسی قرارداد وام وام مسکن، به عنوان بانک حق ایجاد تغییرات را در خود دارد.

عوارض

با توجه به قوانین مالیاتی، پس از انتساب است در یک ساختمان آپارتمان رخ داده است، مالیات 13٪ باید توسط فروشنده پرداخت می شود. تفاوت بین درآمد حاصل و هزینه اصلی مسکن - کسر از مقدار سود ساخته شده است. برای این منظور، فروشنده باید به وزارت مالیات بازرسی اعلامیه در قالب 3NDFL ارسال کنید.

برای مثال، اگر آپارتمان برای 1000000 خریداری شده، و تحت شرایط برای انتقال 2000000 به فروش می رسد، مقدار کسر مالیات به 130000 مقدار.

اگر خریدار می خواهد به یک کسر مالیات برای خرید املاک و مستغلات، او باید به فروشنده رسید برای پرداخت مالیات است.

موضوعات

هر دو فروشنده و به نفع خریدار پس از انتساب است در آپارتمان ساخته شده است. این منافع چه هستند؟

فروشنده سودی از فروش. علاوه بر این، اندازه آن ممکن است به طور قابل توجهی بیشتر از مقدار اصل سرمایه گذاری.

مزایا برای مشتری:

• هزینه پایین در مقایسه با مسکن آماده است.
• امکان برنامه ریزی فردی است.
• خریداری آپارتمان از نظر قانونی تمیز.

منفی

با وجود این واقعیت است که انتقال حقوق به آپارتمان در یک ساختمان جدید - یکی از معاملات محبوب ترین در بازار املاک و مستغلات، آن است که هنوز خطرناک است. در میان خطرات اصلی انتشار:

• ورشکستگی شرکت ساخت و ساز.
• لغو قرارداد واگذاری است.
• فروش دوگانه است.
• فروشنده کند توسعه از انتساب اطلاع نیست.

ما در حال حاضر این نقاط با جزئیات بیشتر در نظر بگیرید.

ورشکستگی شرکت ساخت و ساز

در طول دوره، شمارش از لحظه ثبت نام دولت از PO به امضای قانون انتقال از خانه در عمل، دارندگان بهره ممکن است حقوق خود را به اموال انتقال. دلیل اصلی برای واگذاری نقض توسعه استانداردهای کیفیت و به تعویق افتادن مکرر از ساخت و ساز است. به طور معمول، این شرایط با توجه به ورشکستگی از توسعه برنامه ریزی شده است.

پس از دارندگان علاقه اولیه را به حق مسکن در ساختمان جدید، مسئولیت به عضو جدیدی از POS خواهد شد به عهده منحصرا توسعه. اگر توسعه نقض POS و الزامات او انجام نشده است، فسخ قرارداد از انتساب امکان پذیر نیست. دارندگان علاقه جدید می آیند دادخواهی در حال حاضر به طور مستقیم با توسعه.

شرکت کنندگان اولیه در ساخت و ساز ممکن است مسئول سازنده از قرارداد، تنها زمانی که او به قید وثیقه طول می کشد. تخفیف با گارانتی بسیار نادر است.

لغو شرایط انتساب

تکلیف برای خرید یک آپارتمان در یک ساختمان جدید باید هنجارهای قوانین موجود و قرارداد در تضاد نیست مشارکت در ساخت و ساز مشترک. شرایط واگذاری ممکن است به عنوان پوچ و باطل در شرایط زیر شناخته شده است:

• دارندگان علاقه اولیه شکست خورده را به رعایت تعهدات مالی به توسعه و بانک.
• بدون اجازه کتبی از شرکت ساخت و ساز به دست آمد.
• ما اجازه کتبی قبلی از بانک دریافت اگر مسکن خریداری شده با کمک های اعتباری.

در حضور حداقل یکی از موارد فوق از قرارداد انتساب نامعتبر است. با توجه به ماده 390 قانون مدنی، مسئولیت انعقاد یک قرارداد نامعتبر است در DDU از شرکت کنندگان اصلی می افتد به طور کامل. او موظف به پرداخت پول را به او منتقل شده، و به پرداخت بهره و بازپرداخت defrauded سرمایه گذاران املاک و مستغلات زیان.

فروش دو

در سال 2011، قطعنامه که بر طبق آن تمام POS موضوع به دولت ثبت نام اجباری به تصویب رسید. متاسفانه، قوانین روسیه در زمینه ساخت و ساز مشارکتی است که به دور از کامل است. به طور خاص، خطر فروش دو در انتساب آپارتمان ها در ساختمان در حال ساخت است.

در عمل، اغلب مواردی که فروشندگان بی پروا به توافق با تخصیص مشتریان متعدد به طور همزمان وارد وجود دارد. این اتفاق می افتد چرا که قرارداد اولیه فروش، ثبت نام از که Rosreestra یک پیش نیاز نیست. مالکیت قضایی برای واگذار شده که برای اولین بار امضا قرارداد با فروشنده شناخته شده است. انتقال پول به فروشنده باید تنها پس از ثبت نام دولت از PO باشد.

فروشنده هم توسعه دهنده اعلام نکردن

فروشنده باید رضایت کتبی از توسعه به دست آوردن به فروش آپارتمان. در غیر این صورت، دارندگان علاقه جدید ضرر و زیان مربوط به این خطر، از جمله عدم توانایی برای بهبود یافتن از ضرر و زیان های سازنده تا به لغو POS رنج می برند.

برای مثال، اگر دارندگان منافع جدید در دادگاه می خواهید برای بازیابی با ساخت و ساز از یک ضربه پنالتی برای تاخیر در بهره برداری، آن را تکذیب کرد خواهد شد.

رقابت قرارداد در دادگاه

با تصمیم دادگاه افراد و اشخاص حقوقی ممکن است ورشکسته یا تلقی می شود. در این مورد، تمام معاملات مربوط به مسئله خرید و کسب اموال غیر منقول می خلاء در دو مورد به رسمیت شناخته شده:

• هنگامی که قرارداد فروش مشخص به عمد از قیمت نگرفته.
• معامله در کمتر از 12 ماه قبل از شروع محاکمه در ورشکستگی انجام شد.

در عمل قضایی، موارد هنگامی که همان محل تحت واگذاری قرارداد چند بار به فروش می رسد. پس از آن، ساخت و ساز یکی از شرکت کنندگان جدید می پردازد و برای اموال خریداری شده. دارندگان علاقه اولیه راه اندازی روند ورشکستگی، و معامله را لغو است. بنابراین، دارندگان سهام جدید است که نه تنها بدون مسکن آرزو، اما بدون پول صرف شده در آپارتمان.

انتساب تنها مرکز

در سنت پترزبورگ و منطقه لنینگراد است یک سازمان تخصصی وجود دارد - واگذاری مرکز متحده است. آپارتمان ها در ساختمان جذاب تر به خریداران بالقوه، به جای خانه دوم. علاوه بر این، انتساب - یک فرایند بسیار پیچیده و زمان گیر که نیاز به دانش دقیق از قانون.

متخصصان این مرکز دارای تجربه گسترده در معاملات قرارداد واگذاری. این آژانس همچنین دارای پایگاه داده خود را از خواص ثابت شده است که عملا تضمین می کند خلوص قانونی از معاملات.

یکی از پر مخاطره ترین، اما به شکل دسترس ترین خرید املاک و مستغلات - انتساب آپارتمان ها در ساختمان های جدید. چه نوع از معامله؟ تحت انتساب به انتقال ثبت حقوق مالکیت از شرکت کنندگان به اشتراک گذاشته ساخت و ساز را به شخص ثالث اشاره دارد. این نوع معامله است مزایای غیر قابل انکار است، اما بسیاری از اشکالاتی است. برای جلوگیری از مشکلات با املاک و مستغلات در آینده، باید پشتیبانی از معاملات با وکلا و حقوقدانان واجد شرایط واگذار نماید. روسیه تنها یک نهاد تخصصی مسئول امور از جمله وجود دارد - مرکز متحده تکالیف.